Заключение относительно передачи имущества в аренду, а также сдачи работ в случае отказа заказчика от их приемки.

Ситуация.

Имущество подлежит сдаче в аренду с условием его сборки монтажа арендодателем. Договором предусмотрено, что имущество передается в аренду в смонтированном виде. В связи с этим возникает ряд вопросов.

1. С какого момента Имущество считается переданным заказчику/арендатору?

Согласно договору передача имущества оформляется актом сдачи смонтированного имущества, соответственно, имущество считается переданным с момента подписания такого акта.

В случае отказа заказчика от приемки имущества акт может быть подписан в одностороннем порядке арендодателем, соответствующие положения предусмотрены договором.

Также следует обратить внимание на смешанную природу договора - подряд+аренда.

Как следствие, к договору применяются нормы обоих глав.

Одновременно нормы главы о подряде прямо предусматривают подписание односторонних актов сдачи работ.

Выдержка

Статья 753. Сдача и приемка работ

4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Вопрос правильного оформления односторонних актов сдачи-приемки работ рассматривается в судебной практике.

Существенными моментами для решения данного вопроса являются:

- обязательное предварительное уведомление Заказчика о готовности результата работ и необходимости в установленное время приступить к приемке

- желательно участие независимых лиц в процессе приемки, в частности это может быть комиссия из представителей подрядчика, субподрядчиков, экспертов

- отличным доказательством может послужить заключение эксперта о готовности результата работ и отсутствии недостатков

- также сильным аргументом могут послужить видео-запись и фото-фиксация процесса приемки и готовности работ.

Выдержка

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2011 по делу N

А32-21748/2010

Арбитражный суд удовлетворил иск ООО о взыскании с общества задолженности и неустойки, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что в подтверждение факта выполнения работ подрядчик представил акты о приемке выполненных работ формы N КС-2, а также справки о стоимости выполненных работ формы N КС-3, которые направлены в адрес заказчика письмом. Заказчик указанные акты не подписал, оплату по ним не произвел, направленная в его адрес претензия оставлена без удовлетворения. Заказчик предоставил мотивированный отказ от подписания актов о приемке выполненных работ формы N КС-2, лишь после того как истец обратился с иском в суд, который отклонил довод последнего о том, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата, поскольку установление факта передачи актов выполненных работ и указание в письме на выполнение работ являются достаточным основанием для возможности подрядчика требовать оплаты. Суд также установил, что выполнение работ подтверждается комиссией, в составе которой были представители заказчика и третьего лица (п. п. 1, 4 ст. 753 ГК РФ).

На сегодняшний день уже подписанный акт не позволяет сделать вывод о передаче имущества арендатору, в связи с чем дается нижеследующая рекомендация.

Рекомендация

1. оформить односторонний акт, выдержав все рекомендации указанные выше, а именно:

2. подшить в папку договора обязательное предварительное уведомление Заказчика о готовности результата работ и необходимости в установленное время приступить к приемке

3. оформить участие независимых лиц в процессе приемки, в частности это может быть комиссия из представителей подрядчика, субподрядчиков, экспертов

4. оформить заключение эксперта о готовности результата работ и отсутствии недостатков

5. оформить видео-запись и фото-фиксацию процесса приемки и готовности работ.

6. направить заказчику экземпляр акта с приложениями для ознакомления с сопроводительным письмом.

7. мотивированно отвергать недостатки, указываемые Заказчиком, не признавая вины.

8. собрать доступные доказательства использования имущества (письма третьих лиц, фото-, видео - фиксация и пр.)

2. В каком состоянии Имущество должно быть передано заказчику/арендатору?

Договором предусмотрено, что имущество передается в смонтированном состоянии, готовом к эксплуатации.

Такой подход отвечает нормам ГК РФ, согласно которым могут устанавливаться требования к состоянию Имущества в момент его передачи.

Смонтированное состояние - одно из возможных состояний Имущества.

Выдержка

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

3. Какие последствия передачи Имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды?

Законодательство и судебная практика не содержат единых норм по данному вопросу, так, существует несколько позиций.

Выдержки

Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655

"...В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 05.04.2006 N 5\2907 Комитет обязался передать предпринимателю нежилое помещение общей площадью 107,4 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Нижний Новгород, улица Ванеева, 1а (литер А), для размещения в нем магазина. Пунктом 3.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а пунктом 5.3.2 - ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.

Между тем, спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса..."

Вывод из судебной практики: Неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться.

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007

"...С учетом того, что факт нахождения ответчика в указанном помещении в спорный период подтверждается имеющим преюдициальный характер решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2006 по делу N А60-41541/2005 (оставлено без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007), согласно которому общество "Минерал" выселено из помещения по ул. 8 Марта, 12, литера Б, суд первой инстанции признал доказанным факт пользования ответчиком арендованным помещением в период с 01.01.2006 по 04.04.2007 и на основании положений ст. 395, п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика арендную плату в размере, установленном договором аренды, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Указанные выводы суда являются правильными, соответствуют закону и подтверждаются материалами дела.

Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество "Минерал" не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи.

Кроме того, как следует из положений ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Таким образом, доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.

Доказательства, подтверждающие факт передачи обществом "Минерал" спорного помещения Комитету по управлению имуществом, в материалах дела отсутствуют..."

Исходя из вышеприведенной практики, очевидно, что вопрос о том, пригодно ли было имущество к использованию, и начала ли начисляться арендная плата, будет решаться судом исходя из материалов и доказательств, представленных сторонами.

В связи с этим необходимо тщательно следовать рекомендациям, изложенным в настоящем заключении.

4. Если арендатор отказался от приемки Имущества, как доказать, что он фактически начал использовать Имущество?

Такими доказательствами могут послужить:

- односторонний акт передачи;

- фото фиксация пользования;

- видео-фиксация пользования;

- переписка с третьими лицами, в том числе, входящими на объект по поручению арендатора.

5. В какой срок необходимо устранять недостатки, если имеются несколько вариантов, прописанных в различных документах?

С одной стороны, наибольшую юридическую силу имеет наиболее поздняя письменная договоренность сторон, так как она отменяет предыдущие договоренности.

по этой логике наибольшую силу должен иметь акт, а не приложение к договору.

Однако это верно лишь в случае, если все документы подписаны полномочными лицами. В то же время в нашем случае вопрос полномочий лиц, подписавших акт, достаточно спорный.

В связи с этим единственной возможной правовой рекомендацией может быть только придерживаться наиболее строгих (коротких) сроков, т.к. доказывание их продления/изменения может быть затруднено.

6. Считается ли Имущество переданным арендатору, если он не подписал акт сдачи имущества и дефектную ведомость при приемке?

Нет, не считается. Хотя необходимость подписания данных документов и предусмотрена договором, однако момент передачи имущества в случае их неподписания также фиксируется строго определенным договором способом - подписанием одностороннего акта.

7. Правомерна ли неприемка имущества арендатором в случае наличия недостатков, правомерно ли неподписание акта сдачи, считается ли имущество сданным Арендатору при таком неподписании?

Неприемка имущества арендатором правомерна, если имущество не находится в исправном состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию по назначению (п. 2.1.2. Договора).

Наличие или отсутствие данного состояния - вопрос, который может быть решен только через экспертизу и суд. Более никто определить его точно не может.

В случае если имущество находится в исправном состоянии - неподписание акта сдачи неправомерно.

Вопрос правомерности или неправомерности неподписания акта сдачи в случае если имущество не находится в исправном состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию по назначению - спорный, а что главное - не имеет правового значения, так как в независимости от бумажного оформления любыми документами принципиальным является именно вопрос состояния имущества, а не то, какими именно документами это оформлено.

В судебной практике применяется подход верховенства содержания над формой, что опять же говорит о несущественности названия конкретного подписанного документа и существенности именно его содержания.

Вопрос о том, считается ли имущество сданным может быть решен только судом, во внимание при этом принимается состояние имущества и начато ли его фактическое использование, что доказывается документами указанными в предыдущих пунктах.

Comments: